2017年6月12日星期一

英國投資陷阱

最近這幾個月多了讀者查詢關於買英國學生宿舍的問題。

記得在香港睇報紙,時不時都會有那些英國某某地方學生宿舍保證回報xxx %,幾萬鎊就可以上車。。。。。。 如果不太認識英國地產的都會睇到心思思。不知道最近是不是又多了這些廣告,所以那麼多人來問呢?

回覆這些讀者的問題,其實可以重看幾前所寫的以下幾篇文。


基本上我的看法沒有太大的改變。在基本回報,資產價值,轉讓等等,我已經是存在疑問。最大問題是我依然覺得世界沒有那麼著數的東西隨街跳,還要登廣告慌死你唔知咁。我就從來未在街上遇過一個不停想送錢給我的人!再加上看到越來越多之前買了這些單位,保證期開始完結的那些讀者來信,對於之後回報下跌,及一籮籮的問題,看到都覺得頭痛。

當然我不敢說全部都有問題,(或者真有發展商慈悲為懷,開善堂一樣,希望益下我地,有錢齊齊賺),但給我的話我自己肯定是不敢買,不怕一萬,只怕萬一。

老實說,過了這麼多年,連我寫的文現在回看都已經是至少有三年,我實在不明白這些單位為甚麼還是那麼好賣。在 google 上找一找,其實都不難找到有些已經受害者的故事,足夠引以為鍳。

不過,在網上看完這些資料。如果還是有想買的朋友,其實再 google 一下,不難發現 英國本土這些"保證"投資回報的地產項目多的是,酒店,辦公室,住宅都有。保證的回報更高,又更完善保障投資,幾時退出,幾時收成,全部都清清楚楚。這些公司更是主打海外投資者,只是沒有在香港賣廣告而已,相信他們也很樂意為香港的投資者 "服務" ?!

 最後還是那句,隔山買牛風險大,做好功課最實際。

2017年5月28日星期日

初試拍賣

唔驚唔覺,竟然差唔多兩個月無出文。

最近投資上真的沒有甚麼大作為,樓繼續收租,股繼續收息。

目前的投資方向是休養生息,對未來的方向依舊是看不清。

大英帝國的風雨飄移,脫歐,分裂,已經不是我這樣的凡人可以看得清楚。

有些人會認為這個是難得的機會,但我在這一刻就寧願忍一忍手了,無謂賺粒糖,輸間廠。

把時間和心機放在其他方面,或者會有更好的回報呢,誰知道。

不過,話雖如此,又不是說完全不買。當然遇到好的機會/好的資產,又不會不買,只是要求比以前更高。

上兩個星期就在拍賣行看見一個單位,標價 £50,000,估價 £90,000。估價往往是虛無縹緲,之前好景的時候,這個價都未必買到,但的時勢我估 £70,000 吧。

看完樓,單位很一般,屬於閣樓改建而來,岩岩巉巉,又在四樓,沒有電梯。如果買來收租的話,一定不會考慮,但 £50,000 這個價錢的確很令人心動。我想 £50,000 買,然後花少少錢裝修 (化妝?!),£70,000 賣出去,都應該不錯,至少可以在短時間內賺些少。

在發完春秋大夢之後,當然要跟律師傾一傾計。要淪落到在拍賣行上的物業,多多少少都總有原因,很多案例都是地契有問題。英國的地契隨時幾百年歷史,古怪條款五花八門,特別是地皮,幾百年前的人畫的未必有今時今日般清楚,有時甚至沒有畫圖,只用文字描述,例如東面界線到 阿 A 的圍牆,今時今日 阿 A 幅牆已經拆了,那問題就來了,究竟幅地的界線到哪裡呢,就要跟隔離商量了,這些都是極為耗廢時間 (有機會再講這些問題)。

跟他說起這個單位,請他查一查地契。他馬上就說,不用花錢查地契了,我的計劃不可行。因為這個單位在未淪落到拍賣行前,早已經在市場上放售 £70,000 ,賣不出才要 £50,000 放出。並不是我原先所想的,業主急賣,要錢不要貨。買回來擺到市場轉好或許可以,不過要快買快賣就不行了。目前我還未有能力可以守住一件岩岩巉巉的貨,然後等市場好景。所以聽完律師一席話,都是打退堂鼓了。

今次幸好在買之前問了律師意見,不然就真的中伏了。在拍賣場買東西,除了地契上,樓宇本身外,知道前世今生都很重要。今次真的要多謝律師!(我真的不明白我的律師,我覺得他似乎真的不志在生意。今次講咁多野,又係分文不收。律師不是逐秒計錢的嗎?)



2017年4月6日星期四

2017 第一季回顧

寫每季結束回顧,都要用同一樣的說話。

眨下眼,又過了三個月,時間過得真的很快呢。

這三個月生活上的轉變很大。

離開了老細的工作,轉投了新的工作。

有朋友問是否為了錢而轉新工,是否搵多左?

老實講,搵少左!在過往的短短半年間,老細已經加了好幾次人工,以剛畢業未夠一年年資來說,舊工作的薪水是相當不錯。新的工作,單單是帳面上的人工已經少了一大截,還未計及搬到另一個城市,自己一個住多出來的支出,衣食住行,無得靠屋企,樣樣自己俾,一闊三大。以往,我可以把八成的人工儲起來;現在,一半都唔知有無。

不論我的朋友說我豪邁/串嘴/誇張/離地,我由畢業開始打工就是講,我打工,錢只是其次。遇到好的工作,免費同你打工又如何。

我老細一直都唔知道這一點,事實上即使他不出糧給我,要我免費跟他打工我也願意。當然他每個月塞錢入我袋,或者說加人工的時候,我又不會說不要的,哈哈。

作為一個九十後,工作,最重要的還是興趣行先!

我是十分相信有興趣自然會不斷去研究,不斷的研究會引導成為那一興趣的專家,當成為專家後,錢自然會來。君不見,打機高手,一年搵幾百萬的都有。

投資上,沒有甚麼特別的地方,都是股票照收息,樓照收租。我想這是有資產的好處,不去理會它們也會自動產出回報。目前一方面要專心在工作上,能放在投資上的時間不多。另一方面,也想找些另類的項目去投資,例如買入些項目來發展,而不是單單純買樓收租(當然遇到優質的盤還是會買入)。工作上遇到很多這樣有趣的項目,項目的投資金額又是自己能夠負擔的,只是礙於位置而不能夠去買,看著可惜。看來未來的兩至三年,投資的腳步會放慢,集中在儲蓄力量為主。(換個角度來看,不是投資在資產上,而是投資在自己的身上。)

最後,由今季開始,重新執回之前又放下的小提琴。今次扚起心肝,更拜師學藝(又一樣開支,又更難儲錢)。希望今次真的學得成,能夠彈出一首半首歌而不走音。為未來他朝有一日,不幸倒霉,練定一技傍身,必要時在街頭賣藝糊口。又或者,成為中佬的時候,能夠有些可以調劑生活的興趣。(只怕是越來越毒男,呵呵)

2017年3月29日星期三

又是人生新一頁,半年結

不經不覺都在開始工作了半年。

在這半年間,學到的東西,經歷到真的很多

公司不是大,作為一個打雜,一間公司由下到上,樣樣都會接觸到。上到項目的決策,下到做清潔工都有我份。

有次要整個人跳進垃圾箱內找份被工人胡亂拋棄的文件,碰巧有人找我。當他經過垃圾箱見到我探頭張望的時候,望都不望我一眼,問也不問。我想當時他以為我根本就是個清潔工,不值一問。可是,當他找了個工人問哪個是我,而工人又帶著他來找我的時候,他面上那幅 "不可思義" 的面容想起也可笑。大概是他從未見過這個職級的人會在垃圾箱吧。雖然當時我個裝束比工人更工人。

在愛爾蘭的瘋狂工作時間,由星期一做到星期日,整個三月只是休了幾天,我也不知道是怎樣做到的。或許是大一暑假時日日工作打下了基礎吧。我常跟工人笑說,論時薪,我比任何一個人都要低。最好笑的是有次送貨跟供應商說,我五點至七點都會在地盤,他說五點後他們的司機收工。我笑說,五點朝早到七點夜晚喎!

在這份工作中,最深刻的領會是學海無涯,當中的 "學" 字更加是博大精深。

學問,不只是在書本上,學校裡,也是在日常生活,各式各樣的事物都有學問在其中。

對人,對事,對物,內裡都是一種學問。

對物,簡單如一個電制,哪間廠商做的耐用;有哪些特點;哪裡購買最便宜;標準;防水度;制式;安裝高度等等,每樣細節都是一種學問,每一環都需要去學。

對事,不同的處理方法,有時候不一定要直行,轉個彎一樣可以達到目標。做事如何變化,又是一種學問。

對人,一樣米養百樣人,如何應對不同的人,面面俱圓又不失尊嚴,不單是智慧,又是個人的修養。

初初開始的時候,才發現即使經過了十多年的教育,自己還是像個白痴一樣。各方面都做得很差。今日不會說做得好,只是做到無咁差。。

雖然只是認識短短半年,但我真的非常敬佩這個老闆。他不單只是一個好老闆,更加是好導師。一個老闆可以像一個老師般,用他的人生經歷去指導一個初出矛蘆的後生仔,可以去邊度搵。從他身上學到的東西真的很多,可以學到的還有更多。

難能可貴的是在指導上,他完全不介意及肯花時間去教,去分享。

最記得是在愛爾蘭的時候,當時跟老闆同住一個地方,真的是跟他相處二十四小時。有次夜晚食完飯回到住處,說起他初來英國的經歷,他說得興起,兩個人就坐在飯廳,不停地談天說地,他說從他的經歷中學到的地方,分享他認為我可以學到的心得。結果一傾就傾到凌晨,一個不停捽面,一個努力睜開對眼。我就從來都未試過,傾計傾到要力抗睡魔。假若有第三者在場,一定會覺得這兩個人痴線。

有時候我覺得他甚至分享得過份。有好幾次明明有一大堆的東西要處理,他還不厭其煩的講解。記得有次碰上電力上有些不明白的地方,他剛開始解釋,就一大堆人要找他做決定。誰不知他稍為打發後,竟然繼續慢條斯理嘆著早茶講解電力上的知識。我當時真的有些皇帝不急太監急的想法,心想:老細,你還是快快處理正事先再講吧。

佩服,不單只是他的執行力,工作效率。我到現在都唔明為甚麼他好像有無限的精力去工作,由朝做到晚,六點鐘開始收到他的電郵,七點鐘駕車一個鐘到工地,一路做到五點,又駕一個鐘回家。到八點之後,又開始收到他的電郵至到半夜。我嘗試過一兩日他的生活,但都是很快就投降。即使到今時今日,我都在問同一個問題,究竟係我廢,還是他根本是個鐵人,還是兩樣都有。

佩服的,還有他對人生的態度。

之前跟大家分享的 乞丐的故事,當中的有錢人其實就是老細。據他說,他是在倫敦,還是個工作狂的時候遇上這個乞丐的。

我曾經問他,他為何還這麼努力的工作,以他的身家,輕輕鬆鬆過日子,自己安排自己一個舒適的工作時間也可以。他說,努力工作,是因為他喜歡。喜歡解決工作上遇到的問題,遇到問題,他是享受解決問題的過程。

賺錢重不重要?重要,不過不是最重要。搵錢的渠道多,地產不是唯一可以賺錢的渠道。若果他把精力放在其他地方,賺的錢可能會更多。但專注做地產項目,就是因為他喜歡,他鐘意自己看著一個又一個的項目從無做到有。

人生就是做自己喜歡做的,認為對的事情!

要離開這份工作,其實都有點十五十六。老實說,老細的這份工作,其實也是我未來的夢想,可以隨自己的心意去做自己想做的項目。重要的是有一個有傾有講的老細。

不過正如在平安夜的當晚,在辦公室跟老細兩人 "歡渡"時,跟他談及發展,應該如何去計劃,以及未來的走向。他也認同在這個年紀應該要趁後生,先鍛鍊好一門專業,然後再去隨自己的理想發展。當有這個難得機會可以向專業方向邁進,就應該去外面闖一闖。

現在這個機會來到,就只好先暫別老闆的這份工作,再開始新的一章。

最後,我是衷心的感謝老闆給予我的這份工作,讓我有所經歷。

(雖然他應該不會看到這篇文,因為他都不知道我有寫博客,哈哈)

2017年3月22日星期三

資產配置問題

常有讀者來信,應該如何做資產配置。

我認為資產配置因人而異,無話一個百分之一百的答案。當中要涉及的範圍亦太廣,除非是你本人,否則沒有人會足夠的清楚你自己的能力及需求,從而有資格去知道怎樣配置是最符合你自己。

以我為例,我熟悉我住的小城,所以我有信心買完一間又一間。

假若不熟悉的,即使係那樣東西是搵到錢,你會不會肯將九成九的身家放在一個不知名的英國小城?

不怕跟大家說,我是常常杞人憂天的那種人。所以在我計劃的時候,我一直都是預計自己找不到工作。老實說,現在一街都是大學生。我由第一日入大學已經深知自己是不會讀到一級榮譽畢業的那種。所以我才拼命在大學畢業前用盡量去增大組合,達到一定的規模。我的如意算盤是,找不到工的話,租金的收入達到一定規模,則慳住都可以養活自己,算是自己為自己開拓一份工作。真的好彩,畢業的時候,那就可以將組合交給經紀,利用規模上的優勢去爭取管理費及其他開支上的優惠。進可攻,退可守。

假若我的目標是要大學畢業後創業,那當時的計劃就會很不同了。

買樓收租是很困身的事情,始終有如第二份工作一般,無論如何都會令人分心。若果要創業,我就不會投資在房產上了。我會主力在累積資本上,將資本放在一些容易套現的資產上,例如股票及債券上。回報還是其次,最重要的是在要用到的時候,可以立即套用使用。買樓的話,哪有這樣的流動性。

不過即使是你自己,又未必能夠正確做到最有利的資產配置。不然就沒有做乞丐了,個個都已經是億萬富豪。

又用我做例子,樓價高的時候繼續去買,去擴大規模。 雖然規模是大了,的確達到當初的預想,可以令用規模去爭取折扣等等,減輕營運的成本。不過,樓價下跌,租金下跌,所損失的比這些省下來的成本要大得多。 現在回頭看,擴大規模很明顯不是當時應該做的事情。最有利的策略,應該是趁高樓價盡量將手上的樓再按盡借,然後把套現的資金放在一邊,抱著一大堆的資金等待機會,或者趁機平衡組合。但當時的舉動,在當時來說又是那麼的理所當然。

我想講的是,資產配置這個問題,旁人最多都是只能給予意見。除非是你肚裡的那條蟲,否則最清楚的還是你自己。

在問資產如何配置之前,首先問問你自己想要的是怎樣的生活,怎樣的目標。

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